【2026年版】被相続人の不動産が分からないときの調べ方｜所有不動産記録証明制度の使い方と注意点｜不動産登記 基礎知識 No.149
相続手続において、「亡くなった方がどこに不動産を持っていたのかわからない」というご相談は非常に多く見られます。特に、長年別居していた場合や、複数の地域に不動産を所有していた可能性がある場合には、すべての不動産を正確に把握することが難しくなります。このような場合に活用できるのが、「所有不動産記録証明制度」です。
本記事では、被相続人の不動産の調べ方と、所有不動産記録証明制度の使い方、注意点についてわかりやすく解説します。
1．被相続人の不動産が分からない理由
相続において、不動産の全体像が分からないケースには、次のような背景があります。
・複数の地域に不動産を所有していた
・昔取得した不動産を把握していない
・固定資産税の通知が見当たらない
・相続人が財産状況を知らされていない
このような場合、不動産を見落としてしまうと、相続登記の漏れやトラブルにつながる可能性があります。
【ポイント】
・不動産の全体把握が重要
・見落としが後のトラブルにつながる
・早めの調査が必要
2．所有不動産記録証明制度とは
所有不動産記録証明制度とは、特定の人物が所有している不動産を一覧で確認できる制度です。
2026年2月2日から本格的に運用が開始されましたが、これまでのように市区町村ごとに調査する必要があった不動産の確認を、より効率的に行うことが可能になります。
【ポイント】
・全国の不動産を一覧で確認可能
・調査の手間を大幅に軽減
・相続登記の漏れ防止につながる
3．具体的な調べ方
被相続人の不動産を調べる方法としては、次のような手段があります。
① 固定資産税の納税通知書を確認
② 名寄帳（固定資産課税台帳）を取得
③ 登記事項証明書を確認
④ 所有不動産記録証明制度を利用
従来は、市区町村ごとに名寄帳を取得する必要がありましたが、制度の導入により、調査の負担が軽減される見込みです。
【ポイント】
・複数の方法を組み合わせて確認
・見落としを防ぐための多角的調査
・制度の活用で効率化
4．利用する際の注意点
所有不動産記録証明制度は便利な制度ですが、利用にあたってはいくつか注意点があります。
・すべての不動産が必ず網羅されるとは限らない
・最新情報の反映に時間差がある場合がある
・制度だけに依存せず、他の方法と併用することが重要
【ポイント】
・制度はあくまで補助的な手段
・複数の調査方法を併用する
・慎重な確認が必要
5．早めに調査するべき理由
不動産の調査を後回しにすると、相続人の確定や遺産分割協議に影響が出る可能性があります。
また、相続登記の義務化により、期限内に手続を行うためにも、早めに不動産の全体像を把握しておくことが重要です。
【ポイント】
・早めの調査が手続をスムーズにする
・相続登記の期限に対応できる
・トラブル防止につながる
まとめ
被相続人の不動産が分からない場合には、次の点が重要です。
・不動産の全体像を把握すること
・複数の方法で調査を行うこと
・所有不動産記録証明制度を活用すること
・早めに対応すること
不動産の見落としは、相続手続全体に大きな影響を与える可能性があります。
早めに確認し、適切に手続を進めることが大切です。
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※ 相続登記の費用については、こちらの記事も参考になります。
→ 相続登記の費用はいくらかかる？内訳と相場をわかりやすく解説（ブログNo.145）
※ 相続登記に必要な戸籍については、こちらの記事もご覧ください。
→ 相続登記に必要な戸籍とは？どこまで集める？種類と取得方法を解説（ブログNo.122）
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